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在多重价值体系下 云南旅游地产未来应该如何走?4
来源: 发布时间:2015年04月10日 点击数: 收藏文章

    2.1、海南和赢商网云南(专题阅读)旅游地产(专题阅读)类型及客户分析:


        除了整体宏观之外,我们也试着项目不同类型及客户喜出发,以下海南云南相关数据对比,源于易 居中国中国旅游地产发展报告2013—2014”中,其中海南数据直接采用,云南没有单独数据统计,在报告中仅对西南市场进行数据统计,其中包含成都重庆、和贵阳,样板数量约占分之,考虑区位及市场发展因素,以西南数据代替云南数据与海南进行对比分析,仅作参考。        


        旅游地产规模分析:云南相对于海南呈现旅游大盘姿势,海南旅游地产以20万平米以下为主,这是由于海南土地市场和项目资源有限性决定,而云南有广阔土地,进行旅游地产开发,地方政府引导和土地价款低廉,促使品牌房企更加注重规模效应,万亩以上大盘比比皆是。在房地产盈利模式不清晰,依赖政策房地产市场下,云南大盘旅游地产呈现开发风险,这在后期应进行规避,海南相对说应对市场风险比云南更具灵活性;        


        项目驱动引擎及置业偏对比分析:复合型引擎指以上项目引擎驱动,次复核型指不少于两项目引擎驱动。海南旅游地产中以单引擎驱动为主,以丰富海景资源为旅游点。是由于开发企业成考虑,其中以温泉酒店是最常用项目引擎,酒店有245温泉有120云南还是酒店和主题公园温泉引擎,西南板块酒店最近年呈现爆发式增长,由于地域温泉资源众多,温泉引擎也占有定市场额。高尔夫相对海南成为特色引擎,并且在项目大盘操作中成为标准配置,由于前期国家对高尔夫限制,此引擎对项目拉动作用不是很强,随着国家政策放开,云南高尔夫将助推旅游地产发展。


        云南客户置业偏,其中餐饮占62%,购物占49%,运动配套42%,医疗占41%, 对于高尔夫资源偏仅占9%,更加关注项目配套实用性,海南客户更加关注景观资源49%,价格因素43%、假设施37%,不论是海南还是云南旅游地产向身回归,假设施是否完善也是影响客户置业行为核心因素。


        上述图标也不难看出,海南云南在项目发展上都以单引擎为驱动,面对市场和政策抗风险能力都较弱,这也是海南在2013年更加注重旅游配套设施和服务提升因素,对项目说,大型旅游地产项目资源整合能力在大盘运营时就显得尤为关键。        


        置业客户分析:客源市场讲,海南直以都以北客户著称,即东北、北京、西北,尤其是北京客户由于雾霾而迁徙,2013年除了老牌客户外,海南江浙客户、川渝客户逐渐增多,但都有相关当地开发商异地开发,吸引开发商所在地客群。云南客户直以都以北上广深为重点客户,其中2013年由于雾霾,北京客户在年底激增也是事实。川渝客户在2013年开始,也呈现显著增加,这是由于地缘关系决定,云南客户置业与海南对比除假外,更加注重投资价值,云南旅游地产2013年商品房成交均价在8000元每平米左右,与海南均价相差近倍,这是由于云南相对较低资产价格决定


        依据2013年市场表现,云南在后期旅游地产市场,置业目中养老比重将逐步上升,假占比也会逐年上升,这是由于云南优质气候和自然资源所决定。自然资源在旅游地产价值属性将在云南得以彰显,这也依赖于旅游配套和服务提升。


        克尔瑞信息集团发布《2013-2014 年中国旅游地产发展报告》显示,截至2013年年底,全国共有旅游地产项目5299 ,相比2012年增加3040旅游地产发展集中在海南云南海南相对云南已经经历过完整地产周期,经历过起步、调整、发展、壮大及周期性地产泡沫危机,目前对国际旅游概念透支,使得2013年海南房地产仍然延续投资减速趋势,同时也是旅游产品和基础设施服务提升年,单纯依靠滨海资源候鸟式,全产业链旅游假过。相对讲2013年云南旅游地产则异军突起,截至2013年,云南旅游地产总体投资规模已超过2万亿元。这数字是2012年单年全国旅游投资两倍。媒体戏称全国房企不是已经在云南,就是在云南路上,云南旅游地产在未也将迎井喷式发展,如何避免同质化竞争,合理利用土地和自然资源,其市场风险不能小觑,进行资源整合,在做产品和服务基础上,通过产业链纵深打造提升项目价值也就成为企业突围由之路。


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