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在多重价值体系下 云南旅游地产未来应该如何走?3
来源: 发布时间:2015年04月10日 点击数: 收藏文章

海南云南旅游地产对比分析:


        海南和赢商网云南(专题阅读)在最南端,在西南端,在古代都是荒芜之地,是政治犯和死刑缓期执行犯流放之地。在旅游地产(专题阅读)资源论当下,承担起中国旅游地产发展和沿袭。


        首先,地理层面对比,海南云南都有着然优质自然资源,海南长夏无冬,年平均气温22~27℃,光温充足,光合潜力高,海南岛是中国南繁育种基地。云南面积39万平方千米,占全国面积4.11%,夏季,最热平均在19~22℃左右;冬季,最冷平均在6~8℃以上。年温差般为10~15℃。降水充沛,干湿分明,分布不均,云南是动物王国和植物王国,是很大地质博物馆。


        1、云南海南地产发展基对比:


        旅游地产在发展前期更加看中是对自然资源获取,在中国谈及旅游地产除了海南就是云南云南省房地产协会公开数据显示,截至2013年,云南旅游地产总体投资规模已超过2万亿元,这数字是2012年单年全国旅游投资两倍。


        除了自然资源外,让我们试图如下些数据再对两地旅游地产发展进行对比:


        


        上述对比中我们可以试着推论:说明海南省是中国国土面积(陆地面积加海洋面积)第大省,海南经济特区是中国最大省级经济特区和唯省级经济特区。海南省陆地面积仅为3.5万平方公里,海域面积多达200多万平方公里云南陆地面积为39平方公里


        1.1、云南经济发展提速:2013年云南国内生产总值是海南3.7倍,固定资产投资额是海南3.5倍,云南最近两年在投资增速加大助推下,实现了快速发展,经济发展速逐步提升,经济快速发展为旅游地产提供了经济支撑;


        1.2、海南云南两地都是依赖房地产投资增长:《第财经(微博)日报》统计各省(区、直辖市)今年上半年房地产投资占固定资产投资比重后发现,固投中对于地产投资依赖排名海南以46%排名3,云南以26%排名第9。云南房地产投资增长呈现较快发展,在投资额中房地产开发投资2488.33亿元,增长39.6%,占总体投资总额25%,经济发展对地产投资依赖为行业发展埋下隐患,容易受市场及政策影响,市场竞争力减弱,在这方面,海南感受比云南更加敏感,在投资边际效应递减,房地产市场发展变革时期,如何寻求新增长点,也成为海南面临问题,比如海南IT产业城规划,免税区实现都是为了解决这问题


        1.3、海南单位产出及投资收益率高:由于海南政治定位和旅游地产先发优势,云南陆地面积是海南11倍,但城镇居民收入却与海南相同;同时云南2013年总旅游数是海南6.65倍,旅游总收入仅为海南4.9倍,相对海南单位投资产出具有更高效率,海南面对是全国中高端客群,在旅游收入方面具有撇脂效应。相对云南在后期旅游地产发展中更应该注重投资质量而非数量。在考察期间当地同行讲不起房,这边房价市场还是有些畸形,这也涉及房地产发展过程中兼顾公平面;


        1.4、大产业对比,旅游地产中海南占有先优势,云南更具厚积薄发:海南2013年大产业对比:24.0:27.7 :48.3。云南大产业2013年为16.17 : 42.04 : 41.79,海南产业发展较为充分,地产相关服务业及配套产业发展充足,具有旅游地产优势。而云南产业发展较为迅速,结构性增速加快,在第产业建筑业发展中兼顾第产业发展,能实现发展中产业均衡,不足之处在于服务业发展相对滞后。经对大理数据统计,自2006年至2012年第产业发展仅增加不2百分点,云南更具厚积薄发后发优势。


        1.5、执政方针和政策差异对比:在写这篇文章时,我仔细翻阅了2013年海南云南政府报告,海南相关数据详实,2013年海南在“国际旅游岛”城市定位下,规划(14项重基础设施规划入手)、投资(6大基础设施及配套建设)、知名(7大知名城市名片打造宣传渠道)及17项国际旅游岛设施落定,对全省规划及未发展进行深入分析,并提出阶段性工作计划,对政府工作做了充分利弊分析,对存在问题不避讳。相对云南政府工作报告中口号类话语则占了大多数,至于问题也是寥寥笔,没有更加深刻认识。随着中国政治体制改革不断深入,云南城市规划及执政能力和水准不断提升,对云南旅游资源利用会更加有效率;


        2、海南云南旅游地产对比分析:             


        昆明2012—2014供求统计            


        海南2013—2014年上半年同比统计                


        昆明作为云南省会城市,其数据能代表云南,故将昆明海南整体市场供需情况做简单对比,以便我们队两省有宏观研判,由上图我们可以得知:


        1、2013年海南楼市触底反弹,县市成交均价在15000元/㎡,在旅游地产退政策红利后,市场逐步走入理性回归,2014年上半年成交量呈现持续下滑态势;相对云南预售量增大,成交量并未成比例增加,未供应量趋缓,需求量呈缓慢上升,市场整体趋于平缓;


        2、两地在宏观调控和经济周期影响下,市场供需情况具有同周期性,这是由于两地经济发展都是由地产驱动原因;


        2、不可否认是,海南云南在2014年上半年开始,都面临着成交面积和成交金额双双下滑市场行情,销售压力大,进行渠道建设和营销创新,加快出货则是双方共同选择; 


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