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在多重价值体系下 云南旅游地产未来应该如何走?2
来源: 发布时间:2015年04月10日 点击数: 收藏文章

我们可以结合中国目前整体表现对经济发展做如下预判:


        1、中国经济发展将为房地产发展提供长期动力:2013年消费之所以不尽如意,就在于政府厉行节约风暴和房地产产销旺盛,两者都抑制了消费增长。2014年这两大因素对消费抑制作用将明显弱化,2014年外部环境也给中国经济增长提供了宽松氛围,日美经济持续复苏,欧洲经济摆脱衰退后微弱复苏是大概率事件。内部环境也使中国政府不太可能将增长预期7.5%调降至7.0%,新近中全会再强调了发展是解决所有问题关键,鼓舞信心也维持中高速增长以引导调控预期。


        2、经济结构调整对经济发展影响:过30余年大量劳动口和资源劳动生产率较低产业即农业、种植和养殖业等,向劳动生产率较高产业即制造业和建筑业转移。我们称为“结构性增速”。但是,经过30余年发展,我国第产业已趋饱和,劳动力和资源开始向以服务业为主产业转移。然而,研究显示,中国服务业劳动生产率远远低于制造业(在劳动生产率最高上海,前者只相当于后者70%)。基于这样差异,当越越多劳动力和资源制造业转移服务业之时,中国经济整体劳动生产率将下降,由之决定经济增长速然下滑。有组数据可以佐证:2012年,第产业每亿元GDP吸纳就业980左右,而第产业达1200


        3、中国经济发展长期趋势:中国应建立经济发展长效机制,据中国社会科学院宏观经济运行实验室预测结果,2011~2030年,中国潜在增长率将会呈现不断下降趋势。着眼于调整结构,为未经济增长培育后劲宏观经济政策,可概括为“宏观稳定,微观搞活”。这种政策转变核心便是,关注需求管理转向关注供给机制培育,转向关注激励、效率、竞争、生产率以及资形成等这些有利于提高潜在产出因素。


        在起了解口及经济因素外,我们可以起回旅游地产(专题阅读)身。


        旅游地产及其发展


        百百科对旅游地产定义:所有这些依托周边丰富旅游资源而建、有别于传统住宅项目旅游休闲假、居住为置业项目,可称为旅游房地产。较之住宅,旅游房地产特点和优势在于旅游业和房地产业无缝嫁接,具有更自然景观、建筑景观,同时拥有完善配套功能和极高投资价值。


        旅游地产在国外是伴随着地产闲置再利用,分时假而产生,也就是说国外旅游地产开始就注入了旅游基因,而且在金融、交易平台搭建等方面已经打通假产品次升值通道。相对中国旅游地产,基呈现“级城市靠地产,级城市靠资源”泾渭分明发展态势。北京上海津等级城市旅游房地产基上走“地产”路线,以景区景点配套于住宅、酒店、社区等开发,这类地产在未都是作为郊区1.5居所旅游地产定义;而级城市旅游房地产则走“旅游路线,依托区域高等级旅游资源进行项目配置,如海南和赢商网云南(专题阅读)。旅游地产价值与旅客流量正相关,与客源地交通正相关,和周边风景价值正相关。


        1、目前旅游地产发展存在问题:在我们讨论旅游地产时,先看下以下数据:


        1.1、2020 年中国将成为世界旅游地,每年将吸引1.4亿国际游客,而旅游假需求将在未10 年中以每年8.5%增长;


        1.2、目前,我国国内旅游数已经突破30 亿次,平均每每年旅游2-3次,未5-10年,我国旅游总收入增长预计将达15%以上;


        1.3、世界经济论坛《全球竞争力报告》和《2012-2013年全球竞争力报告》显示中国以总分4.8分在所评价144国家和地区中位列第29位(而旅游竞争力则在140国家中仅列第45位);


        1.4、中国旅游饭店业协会了解,2013年有56家星级酒店求‘降星’。还有更多准备申报酒店都暂缓申报。


        目前看,中国世界公认旅游大国,然而与庞大经济总量和就业口相比,旅游对国民经济贡献还低于全球平均水平。中国目前也还算不上旅游强国,可持续发展和社会总体发展水平成为制约中国旅游发展瓶颈。云南大理目前已有和再建及计划建设星级酒店就有9家,有大小客栈4000多家,临海客栈不少于1500家。双廊作为大理代名词,在弹丸之地已经有不少400家客栈,600元每晚平均房价,在节假日也是房难求。环境污染与发展已经成为不能调和顽疾,也这是中国旅游发展缩影。目前我们旅游地产存在问题大体分析如下:


        1、对旅游地产开发更多是对政府和市场风险避风港,是企业转型被动探索,缺少资源整合和发展战略布局;


        2、政策性风险大,投资大,目前还是依靠地产收益支撑,没有明确盈利模式;


        3、大部分还是以地产思维在做旅游地产,项目开发简单粗暴,对文化挖掘和旅游配套服务重视不足,同质化竞争非常严重,就像这次我们在海南很多项目有开发商言‘我们不做酒店高尔夫,也许连市场入场券都没有”,同质化竞争在云南海南都存在;


        4、房产投资已经弱化,随着投资渠道步打通,如何实现交易平台市场化,促成物业次升值成为迫切,这也是途家为为什么能在短时间内快速壮大原因。


        经过2013年看,旅游地产消费群范畴扩大了,现在正往中等收入群体以及大众消费趋势发展,在旅游假市场中休闲假,养老市场凸显,同时旅游地产项目精细化与运作成熟求更高,而不是仅仅看价格旅游资源。


        2、旅游地产发展趋势:


        盘点2012,《旅游法》颁布、大召开、系列利政策助力旅游及相关产业发展,也为旅游地产可持续发展提供了坚实基础和动力保证。2013年国民旅游消费呈现快速增长,旅游单纯假向健康养老、休闲体验物质层面上升精神追求层面,对旅游地产需求更加多元化,在经济结构调整之后,伴随着中国经济缓慢复苏,旅游地产也将持续走强,可以预期未旅游地产趋势也将呈现如下特征:


        2.1、市场细分,复合型综合能力强房企将胜出:房地产市场调控长期化已成为趋势。房地产行业改变以往粗放发展模式,将更加专注于细分市场和旅游休闲体验,具有高资源整合能力和专业化运作地产商将凸显;


        2.2、次交易平台及盈利模式创新将抵消投资弱化对旅游地产影响:随着房地产市场化,旅游地产将更多介入地产金融。旅游假平台搭建,将实现旅游物业次交易,长期看,旅游地产金融属性将加强;


        2.3、发展方向方面,旅游地产文化与主题化;健康依然是主旋律,假产品多样化;环城市假设施更加适应家庭式短期假需求;创新化和多样化成为发展方向;


        2.4、运营与管理方面:旅游地产开发商将更加关注营利模式、融资模式、对于主题定位及营销及后续服务将更加贴近市场,贴近客户,经营将呈现经营长期化、合作多元化、运营组合化、服务精细化特征;


        旅游地产发展分阶段,第阶段那20年,小投入高产出,这时旅游和地产很难分开;第10年,基上是10%左右,因为基数大了,这阶段中等投入,中等产出,随着经济发展具有很大行业发展空间,其风险自企业对行业定位和把控;第阶段是高投入,高产出。动不动就是百亿投资,类似万达、雅居乐等,利用资金抢占优势资源,此类项目可能不会永远持续,因为地是有限,在第阶段更加注重对旅游配套及服务打造,通过旅游价值产业链,实现投资闭环。目前我们正处于第阶段,由于企业经营风险意识不强,还没有完全地产向旅游思维转变,对服务和配套重视不足,同质化竞争较大,旅游地产发展在中国目前体现更多是风险。


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