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在多重价值体系下 云南旅游地产未来应该如何走?1
来源: 发布时间:2015年04月10日 点击数: 收藏文章

口因素对房地产未发展影响


        1、地产开发向地产服务转变:未年年轻劳动力大幅减少、年长劳动力相对增多将会进步推动和促进中国经济增长模式由房地产建设、出口加工拉动向高端制造业和服务业推动转变。中国20年消费结构变化情况看,服务类消费额确实在提升,这与日和韩国完全类似。目前,中国服务类消费大约只占消费总额1/3左右,与美国服务类消费2/3占比相比,显然还有很大发展空间,口结构变化也会明显结构性、主题性投资机会,包括在消费品、服务和高端制造行业。


        2.、口老龄化也将助推房地产长期发展:随着口老龄化,退休有更强动力进行储蓄、积累资产,尤其是当们对于未是否会得家庭或政府照顾缺乏信心时,中国老大妈也正是这现象突出表现,这些储蓄可以用投资于提高单位劳动者产出和劳动生产率增速,而提高均收入。中国仍处于较低发展阶段,时间和空间通过经济体制改革提升生产率。这意味着中国与发达经济之间收入差距会随着老龄化进程推进而缩小。促使赢商网旅游地产(专题阅读)长期发展口和经济因素仍然存在,并且处于不断稳定增长阶段。


        3、刘易斯拐点出现则促进中国房地产企业完成转型:中国目前已经步入 “刘易斯拐点”赢商网描述是“无限”劳动力供给时代终结、名义工资开始上涨。房地产市场方面,口老龄化对房地产销售和价格负面影响在未年可能会逐渐加大,这是由于口老龄化对投资需求改变而产生,而“城市化”、“工业化”正面影响则开始下降。口结构变化会导致全社会总口资产购变化。比如,户主年龄在25岁35岁家庭说是首次购房者。这些家庭总数在2020年达1.13亿户短期高点之后将会进入长时间下降通道,目前看这时间应该往前提至少3年,影响实体经济对房屋需求。口老龄化则更加偏重于对配套和服务需求,弱化对地段和产品诉求,然而,口结构并不是影响资产价格因素,且其变化分缓慢。不可否认,刘易斯拐点出现为中国房地产企业转型提供了市场依据。


        4、口结构变化确实会些明显结构性和主题性投资机会。中国口结构变化显著趋势是,老龄口(65岁及以上)将目前1.1亿持续快速增长世纪中叶3.3亿。因此在服务业当中,诸如医疗保健、家政服务、休闲娱乐、保险等针对老年口需求行业将会因为口老龄化(及其伴随财富增长)所持续需求而得长足发展。此外口老龄化对医疗卫生、保健养老服务需求也会不断增加,将导致CPI中服务消费价格快于普通商品价格涨幅,在旅游地产发展中应对这现象特别关注。


        2、经济发展及预期:


        在对口变化进行阐述后我们可以看看经济发展变化,首先我们看下经济表现:


        1、2013年末广义货币(M2)余额达110.65万亿元,国内生产总值56.88万亿元,M2与GDP之比为1.95,而美国数字是0.65,仅为中国1/3。M2与GDP比值越高,说明经济运转效率越低—投入了大量货币,却产出很少GDP。


        2、2014年中国经济增长和CPI均较2013年稳中略升,且呈前高后低格局;考虑这样增长、通胀和流动性格局,2014年银行业财务回报可能更为黯淡,且将加速洗牌;


        3、房地产销售面积和金额不低,但房企整体盈利将逊色于2013年,而这对于中国目前大多数地产开发商说,将成为种新常态,投资边际效应递减;


        4、据中国社会科学院宏观经济运行实验室预测结果,2011~2030年,中国潜在增长率将会呈现不断下降趋势。

        上图1为中国经济发展现状及克强指数变化,图2为调控之下房地产市场变化,对于图2我们应认识房地产市场对政策反应还应有缓冲期。


        我国经济正处于增长速换档期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期叠加阶段,经济增长最重者,关键是生产素和产业结构调整。前期各国经济发展特征就是高增长、低通胀、低利率并存,过货币供应、政府债台继续高筑、市场纪律松懈以及社会动荡愈演愈烈,严重影响经济复苏和发展,新货币战争也迫在眉睫。早在在1990年代后期,中国素生产率就开始下降,这说明制红利逐渐消失,靠投资与出口拉动开始盛行,每单位GDP所资金量越越大。长期以,我们经济增长是依靠相当于GDP高投资以及接近GDP10%净出口支撑着,为此我们也付出了极高,为今后经济发展埋下巨大隐患,而目前政治体制改革也是为经济发展扫清道路


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